不動産相続対策は、を上手く組み合わせることが大切です。
ところが実際には、相続の専門家が、自分の得意な分野に偏って「木を見て森を見ず」な対策をしているケースも珍しくありません。
ここでは、「賃貸アパートの建設」による相続対策の失敗例を見ていきましょう。

 

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Q.相談を受けた専門家のどこに問題があるかおわかりでしょうか?
A.キックバック? そこをつっこみたい気持ちはおさえて、相続対策としての問題点を見ていきましょう。
答えは、(税金)だけを見て、(価値)をまったく意識していないことです。

当初の財産
当初の財産-⇒
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矢印1
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下矢印

 
ばつ
まる
 

残念ながら、「アパートを新築したものの、査定してみたら5,000万円に全然とどかない」というケースは少なくありません。こうなってしまっては、せっかくの節税が台無しです。

勘違いしないでください。けっして「アパートを建てるな」と言っているワケではなく、アパートを新築されるのであれば、「いくら税金が安くなるか」よりも「売却したらいくらになるか」を意識して、本当の意味での土地活用を心がけてください。とくに近年、建築単価が相当に上昇していますので「よくあるご質問」もぜひ読んでみてください。建築単価が高いのに家賃相場がそのままであれば、利回りは相当悪くなってしまうという点は、ぜひ抑えていただきたいところです(アパート事業は投資なので利回りが大事)。

なお、余談ですが、地代や家賃の相場は変らないのに土地の値段がグングン上がっていった時代があります。それが「バブル」です。そして、バブルの徹を踏まないように考えられた評価方法が「将来いくら利益を生むの?」をベースとしたDCF法となります。

 

よくあるご質問

Q.建設したアパートの価値ってどうやってわかるんですか?
A.「市場価値が大事」なんてといっておきながら、じつはちゃんと計算することはできません。でも、おおよその目安をつけることができます。

アパートの価値は「将来いくら利益を生むの?」で決まりますので、将来の予測をたてればいいのです。
まずは業者さんにお願いして、家賃や経費などの予測をたててもらうといいでしょう。基本的には甘めの設定になっていると思いますので、妥当な数値に引き直すといいでしょう。最後に、その数値を一般的な不動産利回りで割り戻せば、アパート新築時における想定マーケット価格について、おおよその目安がつきます。
わたしも、その計算のためのエクセルシートを作ってみました。「この値段で建てる(又は買う)なら、家賃収入はどのくらい必要なのか?」なども逆算できるので、なにかと重宝しております。

Q.賃貸物件は法人名義に変えた方がいいですか(その②)?
A.当事務所では、このスキームを提案する場合、(納税資金対策)と(節税対策)という2つの効果をねらいます。

納税資金のイメージがつきにくいかもしれませんが、わかりやすくいうと、家賃の一部を法人にためておき、相続発生のタイミングで底地を法人に買取らせることで、法人にためこんだお金を納税資金にあてるというプランニングとなります。
万人受けのスキームではございません。(その①)が不動産賃貸のコンテンツにありますので、あわせてご覧になってください。